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展会项目空置率突出 西安城投办会展还是卖房子?

新京报       2018年06月06日 09:07   我要评论
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继成都后,西安城投会展布局又瞄准了海南市场。西安城投的控股股东西安城投集团,在会展行业扎根已久。然而,相较于上??、广州等城市的会展项目,西安城投集团的会展业务却饱受“空置率”的质疑。在此背景下,对外扩张便成为其必经之路。

收购天利集团旗下四家公司,意在海南会展项目

日前,西安城投置业股份有限公司(以下简称“西安城投”)发布公告,宣布收购天利集团持有的天利投资、天联华公司、天利度假各70%的股权,以及天利酒店75%的股权,对价共计9297万元。此外,西安城投还将收购天利集团持有的上述4家标的公司共计18.76亿元的债权,以及天利旅游持有的天利投资、天利度假及天利酒店共计1582.5万元的债权。

此番收购,西安城投正是意在这4家标的公司运作的海南国际会展中心综合性地产项目。交易完成后,西安城投将得以对该项目进行后续投资及运营管理。资料显示,海南国际会展中心综合性地产项目总建筑面积44.93万平方米,包括酒店、住宅、写字楼等;项目总投资约40亿元,后续还需继续投入15亿元。

西安城投方面称,该项目位于海南省,符合自身区域战略定位,而通过项目后续开发及运营,可为公司业绩做出持续贡献,增强盈利能力。此前在西安城投“十三五”战略规划中,提出了向大健康、大休闲产业转型的要求。而在2017年年报中,西安城投则进一步明确了向康养、文旅、会展产业转型的目标。

收购成都会展,西安城投已成国内最大展会集团

事实上,西安城投及其控股股东西安省城市建设投资集团有限公司(以下简称“西安城投集团”)在会展领域布局已久。在西安城投集团官方网站上,明确写明集团已“成为持有和运营会展面积双指标第一的中国最大会展集团”。

2012年,出于中国-南亚博览会举办需要,西安滇池国际会展中心项目于当年8月确认通过,而具体建设则由西安城投集团负责。同年12月,该项目正式动工,由西安城投集团联合成都会展旅游集团共同投资兴建。2016年4月,随着世博旅游集团正式划归西安城投集团,西安国际会展中心也由西安城投集团接手。紧接着2016年7月,西安城投集团收购成都世纪城新国际会展中心有限公司51%股权。

控股股东动作频频,西安城投近期以来也开始抓紧布局会展产业。2017年11月,西安城投发布公告,宣布拟从西安城投集团以及6名交易对象手中,收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司100%股权(以下简称“成都会展”)。而在今年5月,西安城投通过收购海南项目进军海南会展市场。

据华美顾问集团首席知识官赵焕焱统计,西安城投集团目前进入的会展业务包括西安滇池会展、西安国际会展、成都世纪城会展、武汉国博中心、海南会展中心,以及成都环球世纪会展旅游集团有限公司。

旗下展会项目的空置率问题突出

据商务部统计,2017年在全国专业展馆举办的各类展览会共5604场,展览总面积10642万平方米,分别较2016年增长1%和12.3%。展览经营效益持续向好,2017年全国展览营业收入达872亿元,同比增长12.3%。但另一组数据也显示,国内超过60%的场馆年利用率只有20%。

尽管西安城投集团已成为国内最大展会集团,但有多方分析指出,西安城投集团旗下展会项目的空置率问题凸显。据西安美财智库统计,西安2016年展会面积共有116万平方米,位居全国第16位,然而从各个城市展会举办次数多寡来看,西安却榜上无名。2016年,西安国际会展中心的租馆率仅为10.5%。

新京报记者在查阅各官方网站数据后发现,2018年全年西安滇池国际会展中心共有12场展会,西安国际会展中心共28场展会。与此同时,武汉国际博览中心2018年共38场展会,成都世纪城新国际会展中心则有37场。对比可知,虽然西安城投集团大本营位于西安,然而西安的会展场次表现却不及其在武汉、成都等外地项目。

另一方面,对比其他省市的展会项目,西安城投集团旗下项目在对外竞争中差距也颇为明显。例如上海新国际博览中心2018全年展会场次共93场,广州保利世贸博览馆共51场,郑州国际会展中心共84场。西安美财智库分析指出,会展业的发达程度与当地经济总量成正比。此外,西安当地组展公司的缺位也成为西安会展业落后的原因。

■ 质疑

“蛇吞象”交易被上交所问询

从标的的选择上,通过成都、武汉、海南等地的项目,西安城投集团避开了北京、上??、广州等传统展会热门城市??“现在这种会展场地是一个很难做的生意,门槛很高,基本上都是超大盘项目,但成功率却比较低??”北京联合大学旅游学院副研究员杨彦锋表示,“成都会展是一个国内少有的成功开发的超级大盘,但是反观西安本地的会展项目,都很难说有盈利。因此西安城投需要通过收购成都项目,来增强规?:褪盗???”

资料显示,成都会展主要业务为会展、酒店及房地产开发。成都会展的资产预估值达到240亿元,占当时西安城投净资产比例518.47%,是西安城投市值近3倍,溢价约72%。此外,成都会展还需要在3年内实现累计63亿元的扣非净利润,但其在2015-2016年间净利润分别为8786.57万元和2.6亿元,远不及平均每年需要达到21亿元的扣非净利润要求。

这?”怀莆?“蛇吞象”的交易引来了上交所的问询。针对对赌协议,西安城投方面回复称,未来成都会展的利润将主要来源于房地产开发,预测期内业绩收入将会大幅增长。据透露,成都会展房地产在2013年、2014年累计销售收入超过50亿元。

进军会展或为减轻业绩压力

有分析指出,成都地区的会展盈利模式不同于会展业传统的德国、英国模式,通过当地旅游资源形成会展到旅游的联动,并通过房地产开发收益,保障会展旅游本身发展。从西安城投的回复也可看出,支撑会展项目盈利的动力依然与地产销售息息相关,能够带来有效收益。长期以来,西安城投因高负债率广受诟病,2016年时其负债率一度达到90.2%,令外界对其造血能力提出质疑。在业内人士看来,收购会展项目也是西安城投减轻业绩压力的无奈之举。

“对于当前此类企业来说,负债规模大是客观事实。但从此类企业的业务转型来看,传统地产业务拿地成本大,而并购此类项目相对成本小??”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。选择避开会展最热门的城市,同样也是出于成本等因素的考虑。

“目前西安城投的难点在于,其潜在的压力会继续增加,未来也需要在一些变现能力好的项目并购上发力??”严跃进补充表示。然而,变现能力好的项目是否有望出现也是问题。杨彦锋认为,既要符合西安城投的主业,又要符合其发展方向,并且能够快速变现的项目,目前市场上基本不存在。

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